지난 23일 오후 김포한강신도시 장기지구. 도로에는 공사 차량이 뽀얀 먼지를 일으키며 어수선하게 지나다녔고 인도는 사람이 거의 보이지 않아 썰렁했다.
입주를 마친 한 아파트 벽면에는 '특별 분양'이라고 적힌 대형 현수막이 붙어 있었다. 잔여분이 있어 싸게 판다는 광고였다.

인근 부동산에서는 경기가 좋던 2~3년 전엔 '로또'라며 1억~2억5000만 원까지 대출받아 분양을 받았는데 지금은 분양과 입주가 저조해 심각한 상황이라고 입을 모았다.

B 부동산 대표는 "분양가에도 못 미치는 시세 때문에 속 태우는 사람이 한둘이 아니다"라며 "5~10%에 달하는 계약금을 손해 보고라도 털고 나가겠다는 사람들이 나오고 있다"고 분위기를 전했다.

총부채상환비율(DTI) 규제와 보금자리 주택 공급이 분위기를 확 바꿔놨다는 소리도 여기저기서 들렸다. H 부동산 대표는 "이러다 아파트 건물만 덩그러니 남아있고 사람은 없는 유령도시가 될지도 모르겠다"면서 "다른 2기 신도시 어딜 가도 비슷한 상황일 것"이라고 말했다.

2기 신도시에 보금자리주택까지

김포한강신도시에는 2013년까지 주택 5만9000가구가 공급된다. 현재 김포시의 70%에 달하는 규모다. 도시가 두 배 가까이 커지는 대규모 사업이 부동산 경기 침체와 DTI 규제, 보금자리주택 공급 영향 등으로 미분양 사태가 속출하고 있다.

부동산정보업체 부동산써브에 따르면 올해 4월 초 현재 김포한강신도시의 미분양 물량은 2086가구로 공급물량의 18%에 달한다. 김포시 전체 미분양 물량의 70%가 신도시에서 나왔다.

수도권 전체로 눈을 돌려도 미분양 사정은 심각하다. 지난 2월 말 현재 수도권의 미분양 주택은 2만 7326가구로 경기가 세계 금융위기 여파로 휘청대던 2008년 말(2만 6928가구)보다 많고, 2006년 말(4724가구)보다는 무려 5.78배나 늘었다.

이런 상황에서 2014년까지 판교, 위례, 동탄1.2, 광교, 김포, 파주, 검단, 양주, 평택 등 수도권 10곳 신도시에 주택 57만 가구가 들어선다. 2018년까지는 서울 근교에 보금자리주택 150만 가구가 추가로 공급될 예정이다.

2009년 말 현재 경기도의 주택 수는 364만 가구로 공급이 계획된 207만 가구는 경기도 전체 가구의 56%에 해당하는 물량이다. 경기도 전체 가구의 절반을 넘는 주택이 새로 공급되는 것이다.

한 가구를 3명으로 계산했을 때 100만 명급 대도시 6개가 들어서는 것과 같아 '주택 공급 과잉'이라는 우려가 나올만하다. 함영진 부동산써브 부동산연구실장은 "정부 로드맵대로라면 물량이 많은 게 사실이다. 대단위 신도시들이 단기간에 쏟아져 입주가 한꺼번에 몰리면 문제가 될 수 있다"고 말했다.

보금자리주택은 양질의 저가 아파트를 대량 공급하기 때문에 2기 신도시와 수도권 민간 주택 시장에 큰 충격을 주며 위축시키는 효과를 내고 있다는 게 업계의 공통된 지적이다.

박원갑 스피드뱅크 부사장은 "보금자리주택 입주 자격을 갖춘 사람은 주위에 많지 않지만, 소비자의 눈높이는 이미 이곳에 맞춰져 있어 2기 신도시와 민간 아파트들이 눈에 들어오지 않을 것"이라며 "경쟁력을 잃은 2기 신도시들이 텅 빈 도시가 될 수도 있다"고 우려했다.

다른 목소리도 있다. 김수현 세종대 도시부동산대학원 교수는 "단기적으로 과잉공급으로 보일 수 있지만 3~4년 뒤 우려되는 주택 부족 현상을 대비해서라도 지금 지어놓게 맞는 것 같다"며 "과잉공급 우려가 있겠지만, 분양이 안 되면 임대로 전환해 운영하다 나중에 매각하는 방법도 있다"라고 말했다.


'빚더미' 앉은 LH…신도시.택지지구 사업 차질

2기 신도시 사업과 보금자리주택 건설 등 과도한 공급으로 이들 사업을 추진하는 한국토지주택공사(LH)의 재무 상황에 대한 우려도 커지고 있다. 2009년 말 LH가 밝힌 부채는 109조 2000억 원으로 공기업 22곳 전체 부채의 절반을 넘었다.

부채비율은 524%까지 높아졌고 금융부채만 75조 원에 달해 작년에는 하루에 이자만 74억 원을 내야 했다. 조세연구원 허경선 박사는 "LH의 사업 대부분이 대규모 사회간접자본(SOC) 사업이어서 초기 투자가 많고 비용 회수에 10~30년까지 걸리는 구조적인 문제가 있다"고 지적했다.

임대주택, 행복도시, 경제자유구역, 신도시, 혁신도시 등 정부 정책에 맞춰 사업을 추진하다 보면 손해가 날 수밖에 없는 구조라는 것이다. LH의 부채가 100조 원을 넘기고 자금난에 허덕이면서 신도시와 택지지구 사업에 차질도 빚어지고 있다.

양주 옥정신도시는 공동주택지 판매가 지연되면서 전체 사업 종료시기가 2013년으로 2년 늦춰졌고, 화성 동탄2지구도 협의와 보상이 길어지면서 아파트 분양이 애초 계획보다 1~2년 정도 늦은 2011~2012년에야 시작될 전망이다.

LH의 올해 이후 사업도 그린벨트 해제를 통한 보금자리주택 건설에 집중될 것으로 예상해 나머지 신도시, 택지개발 사업은 뒷전으로 밀릴 수밖에 없는 실정이다.

LH는 올해 민간전문가를 중심으로 한 재무개선특별위원회를 구성하고 자산 매각 등 재무구조 개선을 위한 활동에 들어갔다. 분당 오리 사옥을 포함한 11개 본사와 지사 사옥 매각을 추진하는 등 유동성 확보를 위해 노력하고 있지만, 경기 침체로 큰 덩치의 건물을 매각하는데 애를 먹고 있다.

안종범 성균관대학교 경제학과 교수는 "LH의 부채가 국민부담으로 돌아오는 것을 최소화하려면 정부 공공사업을 대행하다 진 빚이 얼마고 자체 사업으로 인한 부채가 얼만지 정확히 구분할 필요가 있다"면서 "LH의 구조조정 진행 상황을 당국과 언론이 계속 모니터링 해야 할 것"이라고 말했다.

#1. 강남에서 한 작은 빌딩의 관리소장 박모(49)씨는 요즘 걱정이 많다. 그가 관리하는 10층짜리 빌딩의 3개 층이 장기간 비어 있기 때문이다. 3개 층 모두 6개월 이상 비어 있고 그중 1개 층은 벌써 1년째 공실로 남아있다.

"주변 빌딩도 다 마찬가지입니다. 공실률이 20% 안 되는 곳이 별로 없죠. 우리 빌딩도 테헤란로 뒤 이면도로에 있고 지은 지 6년 밖에 안돼 그리 낡은 건물이 아닌데도 이 모양입니다"

그럼에도 그 빌딩 주변에는 새 빌딩 2채가 지어지고 있다. 인근 부동산에 확인하니 그중 하나인 11층짜리 빌딩은 8월 완공을 앞두고도 임대 계약이 전혀 이뤄지지 않고 있었다.

"사실 공실이 이 정도면 임대료를 낮추는 게 당연하죠. 하지만, 빌딩 주인들은 공실 생기는 것보다 빌딩 가격이 내려가는 것을 더 두려워합니다. 일정 수준 이하로는 절대 안 낮추려고 하죠"

#2. A씨는 2007년 잠실 롯데캐슬골드 76평형(251㎡)을 사들였다. 이 아파트는 당시 최고의 인기를 누리던 강남 아파트 중 하나였다. 2002년 분양 당시에는 10만 명이 넘는 인파가 몰려 경쟁률이 300대 1을 넘었다.

하지만, 대출을 너무 많이 받은 것이 화근이었다. 아파트를 살 때 은행에서 대출받은 금액이 무려 15억 원이었다. 연 수천만 원에 달하는 이자에 시달리던 A씨는 아파트를 처분하려고 했다. 하지만, 강남 중대형 아파트 시장은 이미 내리막길을 걷고 있었고 거래도 거의 이뤄지지 않았다.

결국, 이 아파트는 지난해 말 경매에 부쳐졌다. 그러나 28억 원에 달하는 감정가에 선뜻 달려드는 사람은 없었다. 결국, 3차례 유찰된 아파트의 입찰가는 14억 원대까지 내려갔다.

다음 달 초 예정된 4번째 입찰에서 임자가 나타나지 않으면 입찰가는 11억 원대로 내려가게 된다. 2002년 분양 당시 이 아파트의 분양가는 10억 원에 가까웠다.

강남 빌딩들, 좋은 시절은 가고

우리나라 부동산 시장에서 `강남불패'는 하나의 금언처럼 통한다. 2008년 금융위기 당시 잠시 주춤하긴 했지만, 외환위기 이후 10년 이상 이어온 강남 부동산 가격의 상승세는 `강남 부동산은 절대 떨어지지 않는다'는 불패 신화를 낳았다.

하지만, 최근 들어 상황은 조금씩 변하는 모습이다. 그것도 강남 부자들의 재산 목록 1순위인 중대형 아파트와 중소형 빌딩 시장에서 `불길한' 조짐이 감지되고 있다.

먼저 문제가 불거진 곳은 중소형 빌딩 시장이다. 다국적 부동산기업인 ERA코리아는 최근 강남 빌딩시장에 대한 충격적인 보고서를 내놓았다. 강남 역세권 빌딩 389곳의 임대 현황을 조사했더니 공실률이 12%에 달했다. 연면적 3305㎡(1000평) 이하 중소형 빌딩의 공실률은 무려 15%였다. 이 빌딩들의 경우 지하철 역세권이라 상황이 그나마 나은 편이다. 비역세권의 경우 공실률이 20%를 넘는 곳이 속출하고 있다.

ERA코리아의 장진택 이사는 "공실률이 이 정도라면 상당수 중소형 빌딩은 예금 수익률에도 못 미치는 임대 수익을 올리고 있다고 보면 된다. 은행 대출이 많은 신축 빌딩은 이자 부담에 힘겨울 수 있다"고 말했다.

실제로 최근에는 공실이 많아 수익성 악화로 은행 빚을 갚지 못한 강남 빌딩들이 잇따라 경매시장에 나오고 있다.

남은 건 `공급과잉'과의 사투

문제는 강남 빌딩의 공실 문제가 더욱 심각해질 수 있다는 것이다. 이미 수년 전부터 강남의 비싼 임대료를 견디다 못한 대기업과 금융기관의 `탈(脫) 강남' 행렬이 이어지고 있다. LG텔레콤, STX그룹, 팬택, LS그룹, 우리카드, LG카드 등의 대기업이 최근 2년 동안 강남을 떠나 중구, 마포, 구로 등에 새 둥지를 틀었다.

하지만, 앞으로 서울시내 곳곳에 지어질 대형 빌딩들을 고려하면 `탈 강남'은 아직 시작에 불과할 수 있다. 용산 드림타워, 상암동 DMC타워, 뚝섬 글로벌비즈니스센터, 여의도 국제금융센터 등 초대형 빌딩들이 앞으로 수년 내 지어진다. 2015년까지 서울시내에 지어지는 빌딩의 총 연면적은 무려 1500만㎡에 달한다.

이중 절반만 추진된다고 하더라도 750만㎡에 이른다. 수년 내 63빌딩(연면적 17만㎡) 수십 개가 서울시내에 들어서는 셈이다. 종합부동산관리기업인 교보리얼코의 박종헌 투자자문팀장은 "강남을 대체할 만한 오피스빌딩 지구가 용산, 여의도, 뚝섬 등에 속속 들어선다는 것을 고려하면 강남 중소형 빌딩의 상황은 앞으로 더욱 악화할 수 있다"고 말했다.

중대형 아파트 3년 새 10% 이상 하락

중소형 빌딩과 함께 강남 부동산 시장에서 분위기가 심상치 않은 곳은 바로 중대형 아파트 시장이다. 국내 부동산정보 사이트 중 매물 수가 가장 많은 부동산114에 나온 아파트 호가를 분석해 보면 뜻밖의 사실을 알 수 있다.

2006년 말 강남 부동산 가격이 정점에 이르렀던 때와 비교해 시세가 10% 이상 떨어진 중대형 아파트가 부지기수인 것. 20% 이상 떨어진 아파트도 심심치 않게 찾아볼 수 있다.

도곡동 타워팰리스, 개포 우성, 역삼동 아이파크, 대치동 동부센트레빌 등 강남을 대표하는 고급 아파트 일부 평형은 정점에 비해 가격이 5억 원 이상 떨어졌다. `강남불패'가 무색해지는 대목이다.

경매시장의 분위기도 심상치 않다. 도곡동 타워팰리스는 현재 3채가 경매시장에 나와 있다. 잠실 롯데캐슬골드는 지난해부터 무려 10채가 경매시장에 쏟아졌다. 그것도 사려는 사람이 없어 2~3차례씩 유찰된 끝에 입찰가가 시세의 51~64% 수준으로 떨어졌다.

올해 1분기 경매시장에 나온 전용면적 132㎡(40평) 이상 강남권 중대형 아파트는 143채에 달한다. 이는 글로벌 금융위기 때문에 부동산 경기가 급강하했던 2008년 4분기 당시보다 많은 수다.

지지옥션의 강은 팀장은 "대출이 많이 끼어 있는 중대형 아파트는 전세로 들어오려는 사람마저도 구하기 어려워 이자 부담과 함께 이중고를 겪을 수 있다"고 말했다.

`무조건 강남', `무조건 중대형'이 화근

전문가들은 강남 중소형 빌딩과 중대형 아파트의 가장 근본적인 문제점은 `강남에 투자하면 절대 실패하지 않는다'는 강남불패 신화를 맹신한 데 있었다고 지적한다.

교보리얼코 집계 결과 2005년부터 2009년까지 5년간 서울시내에는 총 연면적 489만㎡의 빌딩이 세워졌다. 이중 강남, 서초, 송파 등 이른바 강남 3구에 세워진 빌딩이 무려 42%를 차지했다.

건설산업전략연구소의 김선덕 소장은 "강남, 강남 하지만 강남권도 수요와 공급의 법칙을 따를 수밖에 없다. 공급이 지나치게 많으면 수요가 따라갈 수 없다"고 말했다.

중대형 아파트도 마찬가지다. 2005년부터 올해까지 강남구에 들어선 아파트의 전체 가구 중 132㎡(40평) 이상 중대형 아파트가 차지한 비중은 37%에 달한다. 서초구는 그 비중이 무려 44%에 이른다.

하지만, 인구 추이는 거꾸로 가고 있다. 1990년 3.8명이었던 가구당 인구 수는 2000년 3.2명으로 줄어들더니 올해는 2.8명까지 감소했다. 중대형의 수요는 그만큼 줄 수밖에 없다.

더구나 최근에는 은퇴를 앞둔 50대의 베이비붐 세대들이 노후자금 마련을 위해 중대형 아파트를 처분하고 작은 아파트로 옮기려는 `홈 다운사이징(Home Downsizing)' 경향마저 나타나고 있다.

부동산정보업체 닥터아파트의 윤송희 애널리스트는 "2000년대 중반 중대형 열풍이 불면서 건설사마다 중대형 아파트 짓기에 바빴고, 수요자들도 강남권 중대형에 열광했다. 그 때의 열풍이 지금은 공급과잉이라는 부메랑이 되어 돌아오고 있다"고 말했다.

최근 서울 동대문 인근 서울디자인플라자(DDP) 공사현장 입구. 잔뜩 흐린 날씨에 아랑곳없이 건축 자재를 실은 대형 트럭이 쉴새없이 드나들었다.

지난해 4월 착공에 들어간 이 사업은 올 4월 현재 공정률이 21%에 달한다. 서울시는 2012년 개장을 목표로 현재 건물 기초공사에 박차를 가하고 있다.

시는 이 사업으로 주변 동대문 상권의 유동인구가 현재 하루 60만 명에서 70만 명으로 늘 것으로 보고 있다. 연평균 210만 명 가량 찾는 외국인 관광객도 280만 명으로 급증할 것으로 예상한다.

시는 서울디자인플라자 조성을 계기로 동대문 일대를 세계적인 패션 관광의 명소로 꾸민다는 계획이다.

이에 따라 서울디자인플라자 주변에서 분양하고 있는 신규 상가에 투자자들의 관심이 쏠리고 있다. 청계천 복원으로 청계천 주변 상가의 시세가 1∼2배 올랐던 것과 같이 동대문운동장 공원화로 동대문운동장 주변 상가 몸값이 오를 것이란 기대감에서다.

한 상가 전문가는 "청계천 복원 사례를 통해 살펴봤을 때 동대문운동장 공원화 사업이 완료되면 주변 상가의 시세·월세·권리금이 1∼2배 가량 뛸 것"이라고 말했다.

 

▲ 서울디자인플라자 조성 등의 호재가 많은 서울 동대문 상권이 요즘 상가 투자자들의 관심 의 대상으로 떠오고 있다. 주변 개발이 완료되면 상권이 지금보다 더 확대될 가능성이 커서다. 이에 따라 주변에서 분양하고 있는 맥스타일 등의 상가에 투자문의가 늘고 있 다. 이미지는 부동산 개발 시행업체인 인텔로그디앤씨가 서울디자인플라자 인근에서 분양하고 있는 맥스타일상가의 조감도다. 이 상가는 옛 흥인ㆍ덕운시장을 재건축한 것이다.

맥스타일에 투자자 관심

현재 동대문 서울디자인플라지 인근에서 분양 중인 대표 상가로는 맥스타일이 꼽힌다. 이 상가는 지난 30여년간 동대문 상권을 대표했던 흥인·덕운시장을 재건축한 도소매형 패션몰(지하7∼지상 18층)이다.

이 상가가 위치한 옛 흥인ㆍ덕운시장 부지는 동대문에서도 접근성이 뛰어난 노른자위로 꼽히는 곳이다. 서울 지하철 2·4·5호선 환승역인 동대문운동장역, 1·4호선 환승역인 동대문역에서 모두 가깝다.

유동인구도 풍부한 편이다. 하루 평균 60여만명에 이른다. 일본·중국 등 해외 관광객이 하루 평균 5700명 넘게 이곳을 찾는다.

이 상가는 또 동대권 상권의 핵심으로 꼽히던 옛 흥인·덕운시장의 명성과 상권 프리미엄을 그대로 이어갈 수 있다는 점도 장점으로 꼽힌다.

업체측은 상가를 오프라인 도·소매, 온라인 판매 등이 가능한 복합형 판매 상가로 만든다는 계획이다.

 

시공은 국내 정상급 건설회사인 대우건설이, 자금관리는 국민은행이 맡고 있어 투자 안전성이 높다는 평가를 받고 있다.

업체 관계자는 "주변의 기존 상가 시세가 분양가 대비 배 이상 높게 형성돼 있고, 보증금·임대료도 비싼 편"이라며 "이를 감안하면 은행예금이나 펀드상품보다 맥스타일 등과 같은 동대문 상가에 투자금을 묻어두는 게 훨씬 유리하다"고 말했다.

경기도 시흥시 목감동과 인천 송도국제도시를 연결하는 제3경인고속화도로가 다음달 3일 낮 12시 개통된다.

제3경인고속화도로는 2006년 8월 착공 이후 3년 9개월만에 14.3㎞ 전구간에 대한 공사를 끝냈다.

제3경인고속화도로는 경기도시공사와 한화건설 등 6개사가 7천379억원을 들여 건설했으며 30년간 운영한 뒤 국가에 관리.운영권을 넘겨주게 된다.

◇시흥∼인천 15분= 개통을 6일 앞둔 27일 제삼경인고속도로㈜의 협조를 얻어 목감IC∼고잔영업소까지 제3경인고속화도로 전구간을 달려봤다.

목감IC를 출발해 물왕영업소를 빠져나오자 좌우로 넓은 논과 밭, 전원주택이 한폭의 그림을 연출했다.

다시 가속페달을 밟자 차는 순식간에 도리터널(405ｍ) 안으로 빨려 들어갔으며 터널 안에서는 직원들이 전기 배선작업을 하는 등 마무리 공사가 한창이었다.

이어 우측으로 시흥갯골생태공원 공사현장이 모습을 보였으며 정왕IC를 지나자 월곶신도시 아파트 단지와 인천 송도국제도시의 고층 빌딩들이 눈에 들어왔다.

정왕IC에서는 승용차, 버스 등이 요금소를 들락거리고 있었다.

이는 고속도로 개통을 앞두고 차종별로 하이패스 시스템을 점검하는 것이라고 동행한 제삼경인고속도로㈜ 관계자가 설명했다.

이어 종점인 고잔영업소에 도착했다. 이렇게 전구간을 달리는데 15분밖에 걸리지 않았다.

◇수도권 서남부에서 인천공항 15분 단축= 제3경인고속화도로는 인천과 시흥의 동서축을 연결하는 간선도로망으로 3개의 고속도로와 연결된다.

우선 월곶분기점은 영동고속도로와 만나며, 도리분기점은 서울외곽순환고속도로, 종점부인 목감IC에서는 서해안고속도로를 이용할 수 있다.

또 고잔영업소에서는 송도해안도로와 인천대교와 곧바로 연결돼 안양, 안산, 시흥, 광명 등 수도권 서남부지역에서 인천국제공항까지 거리는 7㎞, 통행시간은 15분 가량 단축된다.

◇지역경제에 미치는 영향= 제3경인고속화도로 개통으로 인천대교, 송도해안도로, 영동고속도로, 서울외곽순환도로, 서해안고속도로를 연결하는 주요 간선도로망이 갖춰졌다.

또 39번 국도와 서해안로 등 시흥시 관내 주요 도로와 연결돼 접근성이 향상되는 등 교통량 분산에 큰 도움을 줄 것으로 기대된다.

제3경인고속화도로 개통으로 통행거리 단축, 시간절감 등으로 연간 910억원의 사회적 비용이 절감될 것으로 제삼경인고속도로㈜는 분석했다.

제3경인고속화도로는 모든 공사가 완전히 마무리되는 7월말까지 무료로 운영되며 요금은 물가상승 등을 고려해 그 이후에 책정된다.

제삼경인고속도로㈜ 건설본부 김운학 차장은 "제3경인고속화도로는 동물 생태통로 확보, 방음터널 등 친환경 공법을 적용해 건설됐다"며 "최첨단 교통관리 시스템을 도입해 운전자들이 고속도로 이용에 불편이 없도록 하겠다"고 말했다.

전세난이 심화되면서 소형 오피스텔 가격이 오르고 있다.

28일 스피드뱅크에 따르면 이달 24일 기준 공급면적 66㎡ 미만 서울 지역 소형 오피스텔 매매 가격은 올초 대비 평균 2.04% 오른 것으로 집계됐다.

아파트 전세난이 심화돼 오피스텔로 수요가 몰린데 따른 것이다.

송파구 방이동 올림픽파크뷰 40㎡형의 경우 연초 대비 평균 2250만원 오른 1억4500만~1억6000만원에 매매가가 형성돼 있다. 강남구 도곡동 대림아크로텔 63㎡형은 현 시세가 2억~2억1000만원으로 1500만원 가량 올랐다.

공급면적 넓을 수록 상승폭 떨어져

66㎡형도 연초 보다 가격이 0.67% 오른 것으로 나타났다.

반면 면적이 넓어질 수록 가격 상승폭은 떨어지는 것으로 조사됐다.

공급면적 99㎡와 132㎡는 매매 가격이 0.15% 올랐고 165㎡는 상승폭이 0.09%에 그친 것으로 집계됐다.

인천 영종하늘도시 6개 동시분양 단지 계약률이 제각각이다. 동보주택•신명종합•우미•한라 한양•현대건설 등 6개 업체는 지난해 10월 7500여 가구를 동시에 분양한 이후 줄곧 비슷한 마케팅 전략을 펼쳐왔다.

 

하지만 첫 분양 후 6개월이 지난 현재 단지별로 계약률이 차이가 난다. 지자체에 신고된 미분양 현황(2월 말 기준)에 따르면 신명 스카이뷰 주얼리는 계약이 100% 완료됐지만 한라 비발디는 70%선이다. 이들 동시분양 단지의 계약률이 차이가 나는 이유는 뭘까.

주택형 작을수록 계약률 높아

계약률 희비를 가른 데는 주택크기가 작용한 것으로 보인다. 동시분양 단지 중 가장 계약률이 좋은 신명 스카이뷰 주얼리는 현재 1002가구 분양이 완료됐다. 이 단지는 56~57㎡형(이하 전용면적)으로 이뤄져 동시분양 단지 중 주택형이 가장 작다.

 

한양이 내놓은 수자인은 1304가구 중 76가구가 남아 계약률이 94%다. 전 가구가 59㎡로 이뤄졌다. 다음으로는 우미건설이 분양한 우미린이 계약률 89%로 계약률 호조를 보였다. 이 단지는 동시분양 단지 중 가구수가 가장 많은 2967가구다. 48~84㎡형으로 이뤄져 주택형이 작은 편이다.

현대건설이 공급한 힐스테이트는 1628가구 중 376가구가 남아 계약률이 77%다. 동보주택건설이 내놓은 동보노빌리티(585가구)도 77%다. 이들 단지 주택형은 각각 83㎡, 84㎡형이다. 가장 분양 성적인 저조한 한라 비발디는 1365가구 중 417가구가 남아 계약률이 70%다.

 

주택형은 101~204㎡형으로 동시분양 단지 중 유일한 중대형 단지다. 동보주택건설 강진원 분양소장은 “금융위기 이후로 큰 인기를 끌고 있는 소형주택에 대한 주택 수요자의 선호도가 여전히 높다”고 말했다.

벌떼분양도 한몫

대규모 판촉 활동인 이른바 벌떼분양 영향도 있다는 평이다. 벌떼분양이랑 많은 수의 영업자를 고용해 문자메세지와 전화통화 등을 통해 판촉을 하는 것으로 말한다. 계약 한 건당 1000만원 안팎의 수수료가 주어져 영업자의 영업의지가 강한 것이 특징이다. 업계에서는 짧은 시간에 계약률을 끌어올릴 수 있는 대표적인 분양방식으로 통한다.

계약률이 90%를 웃도는 단지들은 첫 분양 후 2개월여만인 지난해 12월께 벌떼분양을 도입했다. 신명종합건설이 가장 먼저 벌떼분양을 시작했고 우미건설 등이 뒤를 이었다.

 

벌떼분양 규모도 차이가 난다. 신명종합•우미건설 등은 200명~300명의 영업자를 고용해 단기간에 집중적인 판촉활동을 벌인 반면 나머지 단지들은 50명 안팎의 인원을 동원했다.

 

이름을 밝히길 꺼린 업계 관계자는 “벌떼분양도 분양방식의 한 종류인 만큼 영업자들이 상품에 대한 정확한 지식을 갖고 홍보한다면 문제될게 없다”며 “짧은 시간에 계약률을 높일 수 있는 기법인 것을 영종에서 다시 한번 증명한 셈”이라고 말했다.

 

오는 29일 모집공고를 시작으로 다음달 7일부터 수도권 2차 보금자리지구 6곳에서 보금자리주택 1만8511가구에 대한 사전예약 접수가 시작된다. 분양주택이 1만4497가구이고, 임대기간이 지나면 분양으로 전환되는 10년•분납 임대주택 4014가구도 있다.

사전예약 접수가 코앞으로 다가오면서 예비 청약자들도 본격적인 청약전략 수립에 들어갔다. 그런데 청약전략을 짜는 것보다 더 중요한 일이 있다. 무주택 요건 등 청약자격을 챙기는 일. 지난해 나온 보금자리 시범지구 4곳의 사전예약에서는 청약자격을 모르고 접수한 795명이 당첨되고도 부적격자로 처리됐다.

부적격자가 되면 해당 청약통장을 못쓰고, 1~2년간 보금자리주택에는 청약할 수 없다. 때문에 2차 보금자리지구 사전예약에서는 이런 실수를 해서는 안된다. 시범지구의 경우 부적격자가 가장 많았던 유형은 생애최초 특별공급이었다.

세대원 모두의 소득 합산해야

시범 보금자리 때 처음 나온 데다 청약자격이 워낙 엄격해서다. 생애최초 특별공급에서 가장 신경써야 할 부분은 바로 소득기준이다. 소득은 세대주(청약자)뿐 아니라 세대주의 주민등록표에 등재된 세대원(만 20세 이상으로 소득이 있는 경우) 모두의 소득(세금 포함한 금액)을 합쳐야 한다.

직장인은 원천징수영수증, 자영업자는 종합소득세증명서로 확인할 수 있다. 이렇게 나온 월 평균 소득이 3인 가구는 388만8647원, 4인 422만9126원, 5인 470만2698원, 6인 510만9724원, 7인 551만6750원, 8인 가구는 592만3776원을 넘으면 안된다.

자영업자는 특히 과거 5년 이상 소득세를 납부한 이력이 있어야 한다. 다만 기간은 연속하지 않아도 된다. 소득이 과세기준 이하인 사람은 근로소득원천징수 또는 소득금액증명서을 발급받으면 된다.

또 자산이 많으면 청약할 수가 없다. 재산 총액은 2억1500만원 이하여야 하고, 자동차는 2000cc 신차 기준으로 2600만원 이하인 경우에만 자격이 생긴다. 이 같은 자산 제한은 생애최초는 물론 신혼부부 특별공급에도 적용된다.

노부모 특별공급은 모집공고일 기준으로 ‘만 65세 이상 노부모를 3년 이상’ 부양한 자만 청약할 수 있다. 그러나 상당수의 청약자들이 이를 잘 모르고 청약하는 경우가 있다. 부양 기준은 청약자의 주민등록표에 등재돼 있느냐다.

거주기간은 모집공고일 기준 1년 이상

같이 살거나, 생활비를 대는 등 실제 부양을 하더라도 주민등록표상 주소지가 다르면 안된다. 자녀 수도 마찬가지다. 3자녀 특별공급의 경우 청약자 주민등록표에 오른 만 20세 미만 자녀만 인정된다.

일반공급에서는 거주기간 제한이 걸림돌이다. 서울•수도권 66만㎡ 이상 공공택지에서는 모집공고일 현재 1년 이상 해당 지역에 거주한 수요자들에게 일정 비율을 우선공급한다. 그런데 그 지역에 살고 있지 않거나, 거주기간을 채우지 못했는 데도 청약했다 부적격자가 된다.

해당 지역 거주 여부 기준은 주민등록 주소지다. 가령 모집공고일이 2010년 1월 1일이라면, 적어도 2009년 1월 1일 이전에 해당 지역으로 주소가 옮겨져 있어야 하는 것이다. 서울에 살지만 주소지가 대구라면 서울 지역우선 물량에 청약할 수 없는 셈이다.

세대주 여부 및 세대주 기간을 헷갈려 하는 경우도 많다. 세대주는 실제 세대주 역할을 하고 있더라도 주민등록표상 세대주여야 한다. 또 세대주 기간은 연속적이어야 한다. 하지만 같은 주민등록표에 등재된 세대원끼리는 합산이 가능하다.

가령 같은 주민등록표에 올라있는 부부가 서로 세대주를 바꾼 경우 모두 세대주 기간으로 인정한다는 것이다.

주택과 토지 등 부동산 가격에 대한 소비자들의 기대 심리가 큰 폭으로 꺾였다.

한국은행이 지난 12~19일 전국 56개 도시에 사는 2106가구를 대상으로 조사해 27일 발표한 `4월 소비자동향조사 결과'에 따르면 주택ㆍ상가 가치 전망에 대한 소비자심리지수(CSI)는 지난달보다 3포인트 떨어진 102를 기록했다.

주택ㆍ상가 가치 전망 CSI는 지난해 9월 112까지 치솟았지만, 올해 들어 3개월 연속 하락했다.

토지ㆍ임야 가치 전망 CSI도 지난달보다 5포인트 떨어져 기준치인 100까지 낮아졌다.

CSI는 100을 넘으면 앞으로 경기가 좋아지거나 가격이 오를 것이라고 보는 사람이 많다는 뜻이고, 100을 밑돌면 그 반대다.

대출규제와 거품 논란이 심리 위축

한은 통계조사팀 장완섭 차장은 "당국의 대출 규제 이후 주택 가격이 점차 조정을 받은 데다 최근 `부동산 거품' 논쟁이 불거진 영향도 있는 것 같다"고 말했다.

금융저축 가치 전망 CSI는 최근의 저금리 기조를 반영해 102에서 100으로 2포인트 낮아졌다.

그렇지만, 주식 가치 전망 CSI는 지난 2월 95에서 지난달 101로 올랐다가 이달 들어 1포인트 추가 상승했다.

전반적인 체감 경기를 비롯해 취업, 물가, 금리, 소비지출 등과 관련한 CSI는 지난달과 같거나 거의 비슷했다.

앞으로 1년간 예상되는 물가 상승률인 기대 인플레이션도 3.0%로 지난달과 같았다.