"가계부채 문제 해결에 시간 필요"
이달말 퇴임을 앞둔 이성태 한국은행 총재는 11일 멀지 않은 시기에 기준금리 인상이 이뤄질 수 있다고 밝혔다.

이 총재는 이날 오전 금융통화위원회를 마치고 가진 기자간담회에서 "앞으로 물가상승률은 2.5∼3.0%로 예상되고 경제성장의 속도는 올해 전체로 4∼5%로 전망되는 상황이니, 기준금리 2.0%는 분명히 금융완화 기조이고 앞으로 상당기간 이어진다고 본다"고 말했다.

그는 이어 "그러나 금융완화 기조는 적당한 시기에 줄여가는 쪽으로 (금통위원간의) 공감대가 형성되고 있다"면서 "단지 시점이 언제인지 확인하고 의견을 맞추는 과정에 있다"고 밝혔다.

이 총재의 이 발언은 낮은 수준의 기준금리는 앞으로 상당기간 유지하되 어느 정도 올리는 조치는 멀지 않은 시점에 이뤄질 수 있음을 시사한 것으로 해석됐다.

이 총재는 "국내경기는 수출과 내수 모두 꾸준히 늘어나고 있다"고 진단하고 "작년 12월과 올해 초에 자동차세금 감면조치 종료, 주택양도에 대한 세제상의 우대조치 종료 등으로 지표의 변동이 심했으나 큰 흐름으로 봐서는 경제 회복세가 지속되고 있다"고 말했다.

물가에 대해 이 총재는 "하반기로 갈수록 물가상승률이 높아질 것"이라면서 "연말에는 2.5%에서 3.0%로 차츰 이동한다는 것이 한은의 전망"이라고 밝혔다.

그는 "경기회복이 이어지면 수요압력이 커질 수 있고 공공요금 서비스가격에서 가격조정 압력이 있을 수 있다"고 설명했다.

이 총재는 가계부채 문제에 대해 "개인 부문 가처분소득의 140%가 가계부채라는 것은 현재와 미래의 자원배분에 있어 지나치다고 개인적으로 생각한다"며 "부채 문제가 2000년 이전부터 시작해 10년간 지속된 문제여서 풀어가는 것도 상당한 시간과 인내가 필요하다"고 지적했다.

"부동산시장은 소강상태"

그는 "부동산 가격의 움직임은 소강상태"라며 "가까운 장래에 자산 거품 문제가 발생할 징후가 포착되지 않고 않다"고 말했다.

이 총재는 지난 4년간의 임기를 마치는 소회를 묻는 질문에 "2006년 4월 취임해 2007년까지 부동산 가격 상승과 외자 유입, 환율 하락 등에 관심을 두고 나름대로 열심히 노력했지만, 세계적 금융위기가 왔을 때 우리 경제가 상당한 정도로 충격을 받은 점은 안타깝다"며 "4년간 한은 금융통화위원회가 했던 행동은 여러 가지 해명이나 설명이 필요한 부분도 있겠지만, 나름대로 주어진 상황에서 최선을 다했다고 생각한다"고 답했다.
김원배 기자 onebye@joongang.co.kr
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현대경제연구원, "2014년 이후 실수요층인 30~40대 인구 줄어"

수도권을 중심으로 아파트 값이 장기 하향 곡선을 그릴 것이라는 전망이 제기됐다. 현대경제연구원 임상수 연구위원은 10일 아파트 가격 하락 가능성과 시사점 보고서에서 "가격이 고평가된 수도권을 중심으로 점차 지방까지 확산하면서 아파트 가격이 하향 안정될 것"이라고 전망했다.

임 위원은 "1999년부터 지난해까지 수도권 아파트 매매가는 연평균 9.7%씩 올랐지만, 지방 5대 광역시는 연평균 2.3~5.8%씩 오르는 데 그쳤다"고 전했다.

그는 "수도권을 중심으로 아파트 가격이 오른 것은 도시화(도시 거주 인구의 비중)가 빠르게 이뤄지고 핵가족화로 총 가구 수가 증가했기 때문"이라며 "수도권 아파트가 안정성과 수익성 측면에서 매력적인 자산으로 여겨진 영향도 있다"고 분석했다.

하지만 앞으로는 이러한 가격 상승 요인이 둔화하거나 오히려 하락 요인으로 변하면서 아파트 가격도 장기적으로 떨어질 것이라고 임 위원은 예상했다.

매매가 대비 전셋값 비율 50% 밑돌아…거품 의미

우선 거품 가능성을 가늠하는 매매가격 대비 전세가격 비율이 수도권 아파트는 2006년 6월 이후 줄곧 50%를 밑돌아 실제 가치가 고평가돼 있는 점을 지적했다.

연평균 도시화율 상승폭은 1995년 이후 1% 아래로 떨어져 하락 추세에 있으며, 이는 아파트 신규 수요가 줄어든다는 의미라고 임 위원은 해석했다.

또 저출산 탓에 신규 실수요 연령층인 30~40대 인구가 2014년 이후 감소할 것으로 추정되는 반면, 가계 가처분소득에서 금융부채가 차지하는 비중이 급증해 주택 구매를 위해 돈을 빌릴 여력이 거의 소진된 점도 이유로 꼽았다.

그는 "단기적 가격 급등을 막도록 투기지역에 대해 규제를 강화하고 재건축ㆍ재개발 수익에 일정 수준 이상의 세금을 매겨 안정시켜야 한다"며 "장기적으로는 가격 거품이 짧은 기간에 붕괴하는 상황에 대비해 가계부채 문제를 미리 살펴야 한다"고 주장했다.
함종선 기자 jsham@joongang.co.kr
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모기지 20년새 15배 급증…소득은 3배 증가
호주의 부동산담보대출(모기지) 이용실적이 지난 20년새 무려 15배 가까이 급증한 것으로 나타났다. 반면 소득증가는 그에 훨씬 못미쳐 호주중앙은행(RBA)이 '부동산 거품' 확대를 우려, 기준금리 인상에 나서게 됐다는 분석이 제기됐다.

RBA에 따르면 지난 1월말 현재 모기지 이용실적은 1조870억호주달러(1195조 원 상당)로 20년전의 755억호주달러(83조원상당)에 비해 15배 가까이 증가했다고 언론들이 3일 전했다.

특히 지난해의 경우 글로벌 금융위기 영향을 직접적으로 받았음에도 불구하고 모기지 이용실적은 전혀 멈칫하지 않았다는 것. 하지만 지난 20년새 가계의 가처분소득은 불과 3배 증가했을 뿐이다.

이에 따라 가처분소득에서 모기지 상환액이 차지하는 비중은 1990년 28%였으나 2000년에는 66%로 급증했으며 지난 1월에는 134%로 확대됐다.

경기 상승 꾸준해 과감한 모기지 이용 나서

이코노미스트들은 1990년부터 올해까지 몇차례 경기둔화를 제외하고는 경제가 꾸준한 성장세를 이어와 호주인들이 과감하게 모기지 이용에 나섰으며 결과적으로 현재는 상당한 부채를 떠안게 됐다고 분석했다.

이코노미스트들은 "모기지 이용증가가 가계의 가처분소득 증가보다 훨씬 앞지르고 있어 자산버블이 우려됨에 따라 RBA가 기준금리 상향 조정으로 이에 선제적으로 대응하고 있다"고 말했다.

RBA는 지난해 부동산가격이 13.6%나 급등했다고 언급, 이런 분석을 뒷받침했다. RBA는 지난 2일 열린 월례 이사회에서 기준금리를 0.25% 포인트 올려 연 4.0%로 조정했다. 동시에 주요 시중은행들도 기준금리 상향 조정에 맞춰 모기지 금리를 0.25% 인상했다. 이에 따라 가계별 모기지 상환부담도 그만큼 증가하게 됐다.
연합뉴스
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봄시장 전망①/기존 주택
요즘 서울·수도권 기존 아파트 매매시장의 특징은 관망세가 두드러진다는 것이다. 한국부동산정보협회 조사에 따르면 서울 아파트값은 연초 이후 2월 중순까지 0.22% 오르는 데 그쳤고 수도권은 같은 기간에 0.14% 하락했다. 3월 이후에도 이런 현상은 계속될 것 같다는 게 전문가들의 예상이다.

서울의 경우 지역별로 소폭의 등락을 거듭할 것이고, 수도권은 조금 빠지는 장세가 이어질 것이라는 것이다.

이런 예상의 가장 큰 근거는 기존 아파트에 대한 수요가 줄어들고 있다는 것이다. 지난해 9월부터 서울·수도권 전역으로 확대 실시된 총부채상환비율(DTI)이란 대출 규제가 주택수요자들의 돈줄을 계속 죄고 있다.

국민은행 박합수 부동산팀장은 “대출 규제로 수요자들의 주택 구입 여력이 많이 줄어들었다”고 말했다. 예를 들어 5억원짜리 아파트를 구입할 때 예전에는 자기자금 2억원에 3억원 정도를 대출로 보태는 경우가 많았으나 대출규제 확대 이후에는 2억원 미만밖에 대출받지 못하는 경우가 늘었다.

지방선거ㆍ토지보상금이 변수

금리도 부담요인이다. 지난해 말 현재 금융권의 부동산담보대출 규모는 351조원에 달한다. 금리가 연 1%포인트만 올라도 대출을 받은 사람들의 이자는 3조5000억원 늘어나는 셈이다. 2008년 가을의 금융 위기에도 2009년 상반기에 기존 주택시장이 보합세 또는 소폭 강세를 유지할 수 있었던 것은 저금리 기조의 영향이 크다.

늘어난 유동자금이 금융위기로 단기간에 하락폭이 컸던 기존 주택시장에 유입됐던 것이다. 그러나 앞으로는 금리가 오를 가능성이 크다. 정부가 출구전략(경기침체기에 실시했던 부양책들을 거둬들이는 전략) 구사 시점을 조율중인데 이 전략의 핵심이 금리인상이기 때문이다.

경기 상황 역시 녹록지 않다. 기존 집값이 오르려면 경기가 확 풀려 주택수요자들의 주머니사정이 넉넉해져야 한다. 그러나 가계의 실질소득은 제자리걸음이다. 한국은행 조사에 따르면 지난해 9월 말 현재 가처분소득 대비 가계부채 비율이 70%에 육박한다.

이 비율은 매년 9월 말 기준으로 비교했을 때 사상 최대 규모다. 소득은 조금 늘어났는데 빚 부담은 왕창 증가했다는 의미다. 더블딥(경기침체 후 잠시 회복세를 나타내다 다시 침체에 빠지는 현상) 우려도 많다.

공급 측면을 봐도 기존 주택시장에 유리한 게 별로 없다. 국토해양부 조사에 따르면 경기도에서 올해 11만7063가구가 집들이를 해 지난해보다 5.8% 늘어난다.
 
여유를 갖고 시장 상황변화 주목해야

인천의 경우 올 입주물량이 1만9782가구로 지난해(1만9166가구)에 비해 37.1%나 급증한다. 가뜩이나 매매시장이 거래 동맥경화에 시달리고 있는 상황에서 새 아파트 입주물량이 쏟아지면 기존 아파트 거래는 더 위축될 수밖에 없다.

새 아파트에 입주하기 위해 기존 아파트를 파는 경우가 늘어나게 마련인데 집이 잘 안 팔리면 시세보다 낮춰서라도 처분하려는 경우가 많아지기 때문이다. 올해 2월11일까지 한시적으로 적용된 양도소득세 감면 혜택을 받기 위해 건설사들이 연초에 밀어내기식으로 분양물량을 쏟아낸 것도 악재다. 미분양이 기존 주택시장의 수요를 줄일 수 있다.

올해로 끝나는 다주택자 양도세 중과 완화조치도 시장에 부담 요인이다. 연내 주택을 처분하면 양도세를 중과하지 않고 일반세율대로 세금을 내기 때문에 일부 다주택자들이 보유한 물량을 처분할 가능성이 크다. 서울 강동구 고덕동 정병기 공인중개사는 “집 처분시기를 저울질하는 다주택자들이 적지 않다”고 전했다.

그러나 집값이 오를 요인도 적지 않다. 우선 올 6월의 지방선거가 변수다. 선거를 앞두고 각 지자체에서 지역 개발 호재를 부각시킬 수 있다. 기업은행 김일수 부동산팀장은 “기피시설 인근의 경우 개발 공약으로 큰 수혜를 입을 수 있기 때문이 눈여겨 봐야 한다”고 조언했다.

4대강사업과 보금자리주택사업 등으로 풀리는 30조원 이상의 토지보상금이 기존 주택시장으로 재유입될 가능성도 있다. 투모컨설팅 강공석 사장은 “요즘 주택시장에서는 집을 사려는 사람이 ‘갑’”이라면서 “여유를 갖고 시장 상황 변화 등을 봐가며 매매시점을 탐색하는 게 좋다”고 조언했다.
연초부터 경매시장 후끈
도심권 3억 이하 연립ㆍ다세대 인기몰이
 

올 들어 경매 시장이 후끈 달아오르고 있다. 일부 지역 지방 법원에서는 사상 최대 인원이 몰려들고 낙찰가도 감정가를 넘는 등 과열양상까지 보이고 있다.

지난 11일부로 분양 아파트에 대한 양도세 감면 혜택이 끝나면서 경매의 인기는 더욱 높아질 전망이다.

 

기존 주택에 대한 관심이 살아나면서 투자의 방향이 저렴하게 주택을 구매할 수 있는 경매로 이동할 가능성이 커서다.

전문가들은 경매시장에서 3억원 미만의 주택의 인기가 더욱 높아질 것으로 예상하고 있다. 특히 도심권에 위치한 저렴한 연립·다세대 주택의 인기가 상승할 것으로 보고 있다.

 

이런 추세는 이미 올 초부터 시작됐다. 지난 1월 다세대 연립 낙찰 건수 가운데 36%가 감정가를 웃돌았다. 이는 전달보다 7%포인트 증가한 것이다.

$1 강은 팀장은 “전세난이 확산되면서 전세가격인 2억원 미만으로 경매를 통해 내 집 마련을 하려는 사람들이 계속 늘어나고 있어서 연립 다세대 인기는 더 높아질 것”이라고 말했다.

 

연립 다세대 주택은 특히 아파트와 달리 총부채상환비율(DTI) 규제도 받지 않는다. 전세 임대를 염두에 두고 있는 투자자들도 관심을 가지면서 몰려들 가능성도 있다.

 

유앤알컨설팅 박상언 대표는 “경기가 불확실할 때는 경매에 투자자들이 몰리는 경향이 강하다” “투자자들의 관심이 몰리면서 낙찰률과 낙찰가율이 상승할 가능성이 크다”고 내다봤다. 박 대표는 다만 “연립·다세대 주택은 환금성이 아파트보다 떨어지고 가격 상승 폭도 크지 않다는 점을 기억해야 한다” “분위기에 휩쓸려 무리하게 높은 가격을 쓸 수 있으므로 주의해야 한다”고 말했다.

 
함종선 기자 jsham@joongang.co.kr
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상공회의소, "경제지수 반영한 지수보다 가격 낮아"
최근 주택시장에 대한 버블 논란이 있지만 그 가능성은 크지 않다는 주장이 나왔다.

대한상공회의소가 10일 발표한 '국내 주택시장 버블 가능성과 정책과제' 보고서에 따르면 현재 국내 주택시장은 경제성장률, 물가상승률, 금리와 같은 경제변수를 반영한 추정 주택가격지수가 103.6으로, 실제 주택가격지수(101.5)보다 높아 현 시점에서 버블 가능성은 크지 않은 것으로 나타났다.

대한상의는 "최근 일부 지역을 중심으로 주택가격이 오르면서 버블 우려가 제기되고 있지만 과거 전반적으로 가격이 오른 90년대 초반의 과열 양상과 지금은 상황이 다르다"고 강조했다.

지난해 국제통화기금(IMF)도 주택구입능력, 가처분소득, 금리, 가계부채, 주가지수 등을 포함한 분석 보고서에서 "외환위기 이후 한국의 집값 상승률이 평균적으로 기초경제여건에서 크게 벗어나지 않는다"고 평가한 적이 있다.

보고서는 그러나 지역별로 서울, 인천 등 수도권 지역의 경우 과열이 의심된다고 분석했다.

아파트 거래량 등 줄어들어 버블 가능성 낮아

지난해 말 서울의 실제 주택가격지수는 102.7로 추정 주택가격지수 94.6보다 8.1포인트나 높은 것으로 나타났으며, 인천도 99.7로 추정치(94.7)보다 높았다.

상의는 앞으로도 주택시장 버블 가능성이 크지 않을 것으로 예상했다. 정부의 총부채상환비율(DTI) 및 담보인정비율(LTV) 강화 이후 아파트거래량과 주택매수세가 지난해 10월부터 약화되고 있고, 유동성 증가 추세도 한풀 꺾였기 때문이다.

아울러 국제금융시장 불안에 따른 실물경기 회복이 지연되고, 정부의 신규 주택공급 확대정책도 가격상승을 억제할 것이라고 보고서는 전망했다.

상의는 "일부 국지적으로 나타나고 있는 시장불안에 대응하기 위해 금리 인상 등 정책기조를 바꾸는 것은 실물경기만 위축시킬 우려가 있다"고 주장했다. 보고서는 현재로서는 주택시장이 아직 본격적으로 살아나지 않고 있기 때문에 당분간은 주택경기 활성화 정책기조를 유지해야 할 때라고 밝혔다.

일부 지역의 주택가격 상승에 대해서는 주택대출 제한 등 현 수준의 규제 수단과 주택 공급확대를 통해 해결하는 것이 바람직하다는 것이다.

대한상의 관계자는 "주택 버블에 대한 논란이 많지만 우리나라의 주택가격 수준, 건설량, 수요 등 여러 가지 상황으로 미뤄볼 때 버블 가능성은 높지 않다"면서 "오히려 경기 불안에 따른 급격한 가격하락 가능성에 대해서도 대비해야 한다"고 주장했다.
임정옥 기자 jolim@joongang.co.kr
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